Wat kost een huis kopen? Alle kosten op een rij

Een huis kopen is meer dan alleen de vraagprijs betalen. Bovenop de koopsom komen er altijd extra kosten, en die kunnen behoorlijk oplopen. Als je wilt weten wat een huis kopen kost, moet je rekening houden met zowel de aankoopkosten als de kosten voor de hypotheek. Samen noemen we dit de “kosten koper”.

Wat zijn kosten koper precies?

Op veel woningadvertenties staat “k.k.” achter de prijs. Dit staat voor kosten koper. Het betekent dat jij als koper de bijkomende kosten betaalt die nodig zijn om eigenaar te worden van de woning. De verkoper betaalt die kosten dus niet.

Kosten koper bestaan uit twee soorten uitgaven: aankoopkosten en financieringskosten. Aankoopkosten zijn de kosten voor de overdracht van de woning zelf. Financieringskosten zijn de kosten die je maakt voor het afsluiten van een hypotheek.

Welke aankoopkosten betaal je bij een bestaande woning?

Bij de aankoop van een bestaande woning in Nederland zijn er meerdere kostenposten waar je rekening mee moet houden.

• Overdrachtsbelasting: Dit is een belasting die je betaalt aan de overheid bij de aankoop van een bestaande woning. Voor de meeste kopers is dit 2% van de koopsom. Ben je tussen de 18 en 35 jaar oud en koop je een woning voor eigen bewoning onder een bepaalde grens? Dan kun je in aanmerking komen voor een vrijstelling. Kopers ouder dan 35 jaar betalen altijd 2%.
• Notariskosten: Voor de overdracht heb je een notaris nodig. Die stelt de leveringsakte en de hypotheekakte op. De kosten hiervoor lopen uiteen, maar reken op een paar honderd euro tot ruim duizend euro, afhankelijk van de notaris en de situatie.
• Kadasterkosten: De notaris schrijft de overdracht in bij het Kadaster. Deze kosten zijn beperkt, maar worden doorberekend.
• Makelaar voor de aankoop: Schakel je een aankoopmakelaar in, dan betaal je daarvoor een vergoeding. Dit kan een vast bedrag zijn of een percentage van de koopsom.
• Bouwkundige keuring: Wil je weten of het huis in goede staat is? Dan kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Dit geeft inzicht in eventuele gebreken en de kosten voor herstel.

Welke kosten maak je voor de hypotheek?

Naast de aankoopkosten zijn er ook financieringskosten. Deze betaal je voor het regelen van je hypotheek.

• Hypotheekadvies en bemiddeling: Een hypotheekadviseur helpt je bij het vinden van de beste hypotheek voor jouw situatie. Hier betaal je advieskosten voor.
• Taxatiekosten: De bank wil weten wat de woning waard is voordat ze een hypotheek verstrekken. Daarvoor is een taxatierapport nodig, opgesteld door een erkende taxateur.
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Als je een hypotheek afsluit met NHG, biedt dit extra zekerheid voor zowel jou als de bank. Hieraan zijn eenmalige kosten verbonden, de zogenoemde borgtochtprovisie. Dit is een percentage van het hypotheekbedrag.
• Bankgarantie: Bij het tekenen van de koopovereenkomst moet je meestal een waarborgsom betalen van 10% van de koopsom. Als je dat bedrag niet zelf hebt, kun je een bankgarantie aanvragen. Hier zijn kosten aan verbonden.

Hoeveel procent van de koopsom zijn de bijkomende kosten?

In totaal moet je bij het kopen van een huis rekening houden met een bijdrage van naar schatting 4% tot 6% van de koopsom aan bijkomende kosten. Dit is een grove indicatie en hangt af van jouw persoonlijke situatie, de woning, de notaris die je kiest en of je een aankoopmakelaar inschakelt. Bij een woning van 300.000 euro betekent dat dus een bedrag van naar schatting rond de 12.000 tot 18.000 euro bovenop de koopsom.

Omdat je tegenwoordig maximaal 100% van de woningwaarde kunt financieren met een hypotheek, moet je de kosten koper in principe uit eigen zak betalen. Een financiële buffer is daarom noodzakelijk voordat je een huis gaat kopen.

Zijn sommige kosten aftrekbaar van de belasting?

Een deel van de kosten die je maakt bij het kopen van een huis kun je aftrekken van de inkomstenbelasting. Het gaat dan om kosten die direct te maken hebben met de hypotheek, zoals de kosten voor hypotheekadvies, de taxatiekosten en de kosten voor de hypotheekakte bij de notaris. De overdrachtsbelasting en de kosten voor een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar. Het is verstandig om dit goed te laten uitzoeken door een belastingadviseur of hypotheekadviseur.

Praktische checklist: waar moet je aan denken?

• Zet de koopsom op een rij en bereken 4% tot 6% als schatting voor de bijkomende kosten.
• Controleer of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting.
• Vergelijk notarissen op prijs en diensten.
• Beslis of je een aankoopmakelaar inschakelt.
• Vraag na of je in aanmerking komt voor een hypotheek met NHG.
• Plan een bouwkundige keuring als je twijfels hebt over de staat van de woning.
• Check welke kosten je kunt aftrekken van de belasting.

Een huis kopen begint met een goed financieel overzicht

Wat een huis kopen precies kost, hangt af van veel factoren: de koopsom, jouw leeftijd, de hypotheekvorm en de adviseurs die je kiest. Zorg dat je vooraf een duidelijk beeld hebt van alle kostenposten, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Een gesprek met een hypotheekadviseur helpt je om een compleet en realistisch plaatje te maken.

Veelgestelde vragen

Moet ik de kosten koper altijd zelf betalen?
Ja, de kosten koper kun je in Nederland niet meefinancieren via de hypotheek. Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, en de bijkomende kosten vallen daar niet onder. Je hebt dus eigen spaargeld nodig om deze kosten te betalen.

Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Bij kosten koper (k.k.) betaalt de koper de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de overdracht. Bij vrij op naam (v.o.n.) neemt de verkoper, meestal een projectontwikkelaar, die kosten voor zijn rekening. Vrij op naam kom je vooral tegen bij nieuwbouwwoningen.

Heb ik altijd een taxatie nodig als ik een huis koop?
Als je een hypotheek afsluit, eist de bank vrijwel altijd een taxatierapport. De taxateur stelt de marktwaarde van de woning vast. Zonder hypotheek ben je niet verplicht een taxatie te laten uitvoeren, maar het kan wel slim zijn om de waarde onafhankelijk te laten beoordelen.

Wat is de startersvrijstelling bij overdrachtsbelasting?
De startersvrijstelling is een regeling waarbij kopers tussen de 18 en 35 jaar geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen, mits ze voldoen aan de voorwaarden. De woning moet bedoeld zijn voor eigen bewoning en mag niet boven een bepaalde maximale koopsom uitkomen. Deze grens wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid.